ЗОС. ВВОД В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ОКС. ЮРИДИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ. Взаимодействие с контролирующими органами и между участниками строительного процесса. Оформление прав на построенный объект. Сложные вопросы. Судебно-арбитражная практика.

ПРОГРАММА КУРСА

1. Современная законодательно-нормативная база строительного процесса, изменения в законодательстве РФ в сфере строительства, влияющие на ввод законченного строительством объекта в эксплуатацию в 2024 г. Важные уточнения терминологии основных понятий Градостроительного кодекса; изменения в ст. 51 «Разрешение на строительство» и ст. 55 «Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» ГрК РФ; регулирование подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и др. Комментарии к новым положениям законодательства о земле, градостроительстве, недвижимости, новое в оформлении землепользования и строительства.

2. Правоустанавливающие документы на земельный участок. Документация по планировке территории. Соответствие вводимого в эксплуатацию объекта капитального строительства/линейного объекта градостроительному плану земельного участка/проекту планировки и проекту межевания территорий, требования органов Госстройнадзора и исполнительных органов власти при приемке объекта. Ввод объектов капитального строительства в эксплуатацию как заключительная форма обязательного подтверждения соответствия требованиям документов планирования и зонирования. Регулирование подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий. Требования к проектам планировки и межевания территорий и ГПЗУ. Состав и содержание документации по планировке территории. Взаимосвязь состава и содержания ППТ, ПМТ, ГПЗУ с подготовкой проектной документации, процедурами получения разрешения на строительство и ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию.

3. Перечень случаев, при которых при строительстве или реконструкции объектов не требуется получать разрешение на строительство и разрабатывать документацию по планировке территории, а также виды объектов, которые можно размещать без предоставления земельных участков. Линейные объекты; линии связи и сооружений связи; линии электропередачи; тепловые сети; водопроводы; линейные объекты, размещаемые пользователем недр в целях проведения работ по геологическому изучению недр и (или) разведки и добычи полезных ископаемых в границах участков недр, при условии, что такие объекты не являются особо опасными, технически сложными и уникальные объектами, и одновременно, строительство, реконструкция таких объектов осуществляется за пределами границ населенных пунктов; автомобильные дороги и другие объекты. Постановление Правительства РФ от 12 ноября 2020 г. №1816 «Об утверждении перечня случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории, перечня случаев, при которых для строительства, реконструкции объекта капитального строительства не требуется получение разрешения на строительство, внесении изменений в перечень видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации».

4. Технический план и декларация об объекте недвижимости. Требования к подготовке этих документов и составу содержащихся в них сведений. Требования органов Госстройнадзора и/или исполнительного органа власти к техническим планам зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства при приемке объекта в эксплуатацию.

5. Состав и содержание исполнительной, технической и технологической (ИТТД) документации в условиях нового градостроительного законодательства.

• Новое в порядке оформления исполнительной документации представителями заказчика и лица, осуществляющего строительство. 
• Требования государственного строительного надзора к ИТТД при сдаче построенного (реконструированного) объекта капитального строительства в эксплуатацию.

6. Нормативные документы, регламентирующие порядок ввода законченного строительством объекта в эксплуатацию, изменения в ст. 55 ГрК РФ. Новая возможность представления в электронной форме документов, необходимых для получения разрешения на ввод, важное изменение определения понятия «разрешение на ввод объекта в эксплуатацию», другие дополнения. Административный регламент «Выдача разрешений на ввод объектов капитального строительства в эксплуатацию». Процедура выдачи заключения о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства спроектированному (ЗОС).

7. Основные мероприятия по объектам, законченным строительством, реконструкцией, техническим перевооружением в эксплуатацию.

• Действия исполнительного органа власти при вводе объекта капитального строительства в эксплуатацию.
• Состав и содержание документов, необходимых для подписания разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
• Оформление паспорта на сдаваемый объект капитального строительства.
• Особенности передачи ИТТД застройщиком (заказчиком) эксплуатирующей организации.
• Новые требования по срокам передачи исполнительной документации застройщику после выдачи заключения о соответствии.
• Рекомендации к оформлению приемо-сдаточной документации.
• Регламент проведения проверок при осуществлении государственного строительного надзора.
• Допустимые недостатки для получения заключения о соответствии.

8. Проверка соответствия вновь созданного объекта утвержденной проектной документации и техническим регламентам. 

9. Соотношение технического перевооружения и реконструкции. Разграничения понятий строительной деятельности. Понятия и определения реконструкции, капитального ремонта, текущего ремонта, реновации, технического перевооружения зданий и сооружений. Применение понятия перепланировки к нежилым помещениям и соотношение с понятием реконструкции. Особенности заключения договоров на выполнение проектных и подрядных работ на проведение реконструкции, капитального ремонта, реновации, технического перевооружения, модернизации зданий и сооружений.

10. Ввод в эксплуатацию линейных объектов и сетей инженерно-технического обеспечения. Заключение договора на технологическое присоединение к электросетям, особенности осмотра и ввода в эксплуатацию оборудования электроустановок. Арбитражная практика решения вопросов с передачей неоформленных инженерных сетей.

11. Особенности ввода в эксплуатацию опасных производственных объектов. Обязательные требования, которые проверяются при вводе такого объекта в эксплуатацию согласно Градостроительному кодексу и N 116-ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов».

12. Государственная регистрация прав на вновь созданный объект недвижимости по Федеральному Закону № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости и ….». Объединение и новые правила кадастрового учёта и регистрации недвижимости, изменения в оформлении землепользования с 2018 г. Соотношение с прежним кадастрово-регистрационным законодательством и учётом-регистрацией недвижимости. Переходный период. Постановка вновь созданного объекта недвижимости на государственный кадастровый учет по новым правилам. Требования к техническому плану объекта недвижимого имущества. Возможность регистрации прав на вновь построенный объект без разрешения на ввод в эксплуатацию.

13. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, как основание регистрации объекта недвижимости. Ввод в эксплуатацию, кадастровый учёт и регистрация права собственности на построенный/реконструированный объект, для которого не требовалось разрешение на строительство.

14. Отнесение и соотношение объекта капитального строительства, объекта недвижимости, некапитального сооружения, вспомогательного сооружения при вводе в эксплуатацию. Снос и демонтаж имеющегося объекта. Судебно-арбитражная практика.

15. Самовольные постройки: последствия создания, легализация, судебная практика. Критерии отнесения объекта недвижимости к самовольному строительству. Допустимые случаи строительства без разрешения на строительство. Сохранение самовольных построек на примерах решений высших судов.

16. Правовой статус объектов незавершенного строительства. Ввод в эксплуатацию, кадастровый учёт и регистрация права собственности на построенный/реконструированный объект, для которого не требовалось разрешение на строительство.

17. Отказы в выдаче разрешения на ввод объектов в эксплуатацию органами государственного строительного надзора. Основания для отказов. Основные ошибки, влияющие на сроки ввода объекта недвижимости в эксплуатацию. Судебная практика по вопросам ввода в эксплуатацию объектов капитального строительства и инженерных сетей.

18. Проблемы получения разрешения на ввод в эксплуатацию в случае внесения изменений в проектную документацию, получившую положительное заключение экспертизы проектной документации.

19. Организация эффективных договорных взаимоотношений со всеми сторонами строительного процесса на этапе сдачи-приемки объекта в эксплуатацию. Порядок взаимодействия между участниками строительства, обязанности и ответственность сторон. Определение границ ответственности участников в различных видах строительства. Функции Застройщика/Технического Заказчика и Генподрядчика, их ответственность при вводе объекта в эксплуатацию. Особенности взаимоотношений заказчика и генерального подрядчика с представителями субподрядчика, монтажных, наладочных организаций, с поставщиками строительных материалов, изделий и конструкций, банками и кредитными организациями. Договорные отношения Инвестор - Заказчик - Подрядчик на этапе ввода объекта в эксплуатацию. Распределение прав на вновь созданный объект недвижимости. Документация по закрытию инвестиционного проекта. Порядок включения объекта в состав основных средств. Рекомендации по предупреждению споров хозяйствующих субъектов. Судебная практика. Обеспечение качества строительства; отражение этого в договорах и нормах, стандарты ИСО, приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов.

20. Ответственность участников инвестиционно-строительного процесса и руководителей за качество и безопасность. Изменение круга ответственных лиц и усиление мер ответственности. Порядок возмещения вреда в строительстве, ст. 60 ГрК РФ. Актуализация статей 9.4 и 9.5 КоАП РФ. Расторжение договоров в связи с нарушениями стандартов, технических условий, строительных норм и правил и др. Административная ответственность за эксплуатацию объекта без разрешения на ввод в эксплуатацию. Судебно-арбитражная практика.

21. Подведение итогов семинара. Обсуждение наиболее актуальных тем и ответы на вопросы.

О семинаре: порядок и сроки ввода объектов капитального строительства

Ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства всегда сопровождается процессом документального оформления. В рамках семинара подробно рассматриваются вопросы взаимодействия с государственными органами.

Каким образом получить разрешение на строительство, с какими государственными органами необходимо взаимодействовать при вводе объекта в эксплуатацию, какой пакет документов необходим? Могут ли отказать в регистрации и как устранить препятствия для получения необходимой документации? Могут ли не дать разрешение на строительство? Об этом и многом другом пойдет речь на семинаре.

Этапы ввода в эксплуатацию ОКС

Ввод объекта в эксплуатацию происходит в несколько этапов. Сперва необходимо получить разрешение. Этот документ удостоверяет соответствие построенного здания планам, а также означает завершение строительства.

Следующим шагом является обращение собственника здания в исполнительные органы для ввода объекта в эксплуатацию. Для этого необходимо предоставить пакет документов. Список необходимых справок и разрешений достаточно большой. Чтобы не получить отказ, необходимо подойти к вопросу сбора документов со всей серьёзностью.

ЗОС выдает территориальное подразделение уполномоченного органа. Если вопрос касается опасных объектов и технически сложных сооружений, разрешение необходимо получать в федеральных органах. Как видите, нюансов очень много, особенно работа по документальному оформлению усложняется в условиях меняющегося законодательства.

Практикующие специалисты поделятся знаниями о том, какие причины чаще всего влияют на отказ и можно ли добиться пересмотра решения.