Пять самых важных изменений в 214 ФЗ!

В 2018-19 годах вступят в силу новые законодательные нормы, которые существенно изменят систему финансирования жилищного строительства. Эксперты «КПО Просвет», выделяют 5 новых норм, которые окажутся наиболее важными для застройщиков, а значит и для покупателей в частности и рынка недвижимости в целом:

1. Переход на эскроу-счета

На данный момент основные инвестиции в строительство — это средства покупателей, связанных с застройщиком посредством ДДУ. Однако с 1 июля 2019 года застройщикам придётся отказаться от системы привлечения денег напрямую, и деньги граждан будут поступать только на банковские специальные счета – эскроу, оказываясь, таким образом, в доверительном хранении банка. При этом банк не станет переводить деньги застройщику до тех пор, пока тот не введёт дом в эксплуатацию, и хотя бы одна квартира не будет оформлена в собственность. В случае неисполнения застройщиком своих обязательств, покупатель сможет вернуть свои деньги через Агентство по страхованию вкладов. До конца 2020 года доля ДДУ, заключенных по эскроу-счетам, должна составить 95%.

Переход к новой системе финансирования будет поэтапным, таким образом, чтобы сохранялся выбор: перейти на добровольное использование эскроу-счетов уже с 1 июля 2018, и освободиться от новых требований закона о «долёвке». Либо до 1 июля 2019 года по-прежнему напрямую привлекать деньги покупателей, и тогда для всех новых ЖК с разрешением, полученным после 1 июля 2018 года, будут применяться новые требования 214-ФЗ.

2. Ограничение по критериям

Критерии для «идеального застройщика» стали более жёсткими. Введено новое понятие – «специализированный застройщик», которое должно удовлетворять следующим требованиям.:

опыт в строительстве – не менее трёх лет,
совокупная площадь всех ранее сданных объектов должна быть не менее 10 тыс. кв. м,
отсутствие кредитных долгов.

3. Банковский контроль

Над расходами застройщика будет установлен банковский контроль: теперь он сможет потратить на административные расходы не более 10% от всей стоимости строительного объекта. Банк, в котором открывается счет, имеет право отказать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств. Конкретнее говоря, банк будет вести полный учет расходов по административной части, пока они не достигнут лимита в 10% от общей стоимости, и если застройщик сделает попытку произвести оплату свыше установленного лимита, то такая операция будет заблокирована.

4. Ограничение на авансовые платежи

Общая сумма авансовых платежей, направленных застройщиком на расходы для выполнения определённых работ, не должна превышать 30% от стоимости строительства. Ниже перечислен перечень таких работ:

подготовка проектной документации,
экспертиза проектной документации,
строительство многоквартирных домов,
строительство и реконструкция инженерно-технического обеспечения на участке,
выполнение инженерных изысканий,
подготовка документации по территориальному планированию.

5. Меры при нарушении сроков сдачи

Введён ряд мер по отношению к застройщикам, которые задерживают сдачу объекта: теперь нарушение сроков сдачи жилья ведет к запрету на запуск новых проектов. Если у строительной компании есть хотя бы один комплекс, срок ввода в эксплуатацию которого, согласно проектной декларации, нарушен на 3 или более месяцев, то органы строительного надзора не выдадут ему заключения о соответствии. В этом случае девелопер не сможет приступить к реализации нового объекта и привлечь средства покупателей.

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________

С одной стороны, принятые законодателем меры направлены на усиление защиты прав дольщиков, а с другой – эти изменения окажут колоссальное влияние на деятельность бизнеса в сфере жилищного строительства. Вопрос, как возможно будет работать в новых условиях на первичном рынке – ключевой для всех застройщиков. Что стоит за грядущими переменами? Решит ли этот ФЗ проблемы обманутых дольщиков? И главное, какие есть альтернативные источники финансирования строительства для Застройщиков?

«КПО «Просвет» приглашает всех заинтересованных лиц получить комментарии экспертов и представителей органов власти, а также обсудить новые нормы Закона, условий и возможности работать в них в рамках семинара по теме:

ДОЛЕВОЕ и ГРАЖДАНСКОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО в 2018 г. Масштабные изменения законодательства, реформа условий финансирования гражданского строительства, новые условия работы застройщиков.

КАЛЕНДАРЬ ОБУЧЕНИЯ 2024