Закон 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве" в редакции 478-ФЗ от 25.12.2018. Масштабные изменения законодательства, реформа условий финансирования гражданского строительства, новые условия работы застройщиков

ПРОГРАММА КУРСА

1. Правовое регулирование долевого строительства по-новому:

Федеральный закон № 214-ФЗ в актуальной редакции (ФЗ от 27.06.2019 № 151): банковское сопровождение по новым правилам; целевое использование средств дольщиков; запрет на привлечение средств ЖСК; переход к модели финансирования с использованием эскроу-счетов с 01.07.2019; перевод новых ДДУ по ранее начатым проектам на уплату взноса в компенсационный фонд; расширение оснований для внеплановых проверок и др. 

2. Новые требования к застройщикам по объектам, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2018 года.

Каким конкретно критериям необходимо соответствовать застройщику, получившему разрешение на строительство, чтобы получить право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома?

3. Условие: «один застройщик – одно разрешение на строительство». Застройщик теперь вправе привлекать денежные средства граждан только по одному разрешению на строительство, если разрешение на строительство получено после 1 июля 2018 года: при каких условиях возможно строительство нескольких многоквартирных домов на одном земельном участке с одним разрешением на строительство? Возможность внесения изменений в разрешение на строительство в данном случае.

4. Требования к финансовой устойчивости застройщика при привлечении средств граждан (по разрешениям на строительство, полученным после 1 июля 2018).

• Отмена требований о величине уставного капитала;
  
• Требование о минимальном остатке денежных средств на счете уполномоченного банка на дату направления проектной декларации. На какой срок эта сумма должна находиться на расчетном счете банка?
  

5. Источники финансирования строительства для Застройщиков. 

• Банковское проектное финансирование строительства многоквартирных домов
• Привлечение средств граждан через специальные эскроу-счета;
• Отсутствие у Застройщика обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов на строительство - новые требования к Застройщикам согласно части 6 и 7 ст.18 Закона 214-ФЗ; 
• Финансирование объектов долевого строительства за счет собственных средств заказчика-застройщика;
• Инвестирование юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в строительство объектов недвижимости;
• Аккумулирование средств дольщиков через ЖСК. Преимущества и недостатки. Нормативно-правовое регулирование ЖСК;
• Какие еще существуют альтернативные источники финансирования жилищного строительства?

6. Ужесточение требований к деятельности Застройщика, а также к его органам управления и участникам.

• Для каких должностей недопустимы не истекший срок дисквалификации, отдельные виды судимости, привлечение к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица, банкротство и т.п.?
  
• Внесудебная приостановка регистрации долевых договоров в течение 1 дня с момента выявления у застройщика любой налоговой задолженности (в бюджеты всех уровней). Действия контролирующих органов в случае обнаружения недоимок и неплатежей в гос. бюджет;
  
• Правовые последствия нецелевого использования средств участников долевого строительства. Штрафы, варианты минимизации и оспаривания;
  
• Совмещение функций застройщика, заказчика, генподрядчика в свете новой реформы;
  
• Совмещение функций инвесторов (соинвесторов) и подрядных организаций и возникающие ограничения.
  

7. Надзор уполномоченного банка (по разрешениям на строительство, полученным после 1 июля 2018 г.)

• Критерии, установленные Правительством РФ для Уполномоченных банков;
  
• Требования к Застройщикам, Техническим заказчикам и Генеральным подрядчикам по открытию счетов в таких банках;
  
• Специальный банковский контроль и предполагаемый механизм проверки соответствия каждого платежа содержанию обосновывающих документов (договоров, актов сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, актов приема-передачи товара, товарно-транспортные накладных, счетов, счетов-фактур и пр.);
• Действия банка в случае установленных несоответствий в документах.

8. «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» - новый способ обеспечения обязательств застройщика перед дольщиками после государственной регистрации ДДУ. 

• Федеральный закон  от 29.07.2017 №218-ФЗ в ред. ФЗ от 02.08.2019 №261-ФЗ: комментарии к новым требованиям.
  
• Отказ от системы обеспечения исполнения обязательств застройщика по ДДУ страхованием или поручительством банка.
  
• Определение размера обязательных взносов (отчислений), их предельный размер.
  
• Основания для возврата денежных средств из компенсационного фонда.
  
• Спецзастройщик, созданный Фондом: требования к созданию и деятельности.
  
• Дополнительные полномочия Фонда по проверке финансово-хозяйственной деятельности застройщиков, иных хозяйствующих обществ, входящих в одну группу с застройщиком, мониторингу строительства объектов в рамках одного либо нескольких РС
  

9. Повышение информационной открытости застройщика. Увеличение требований к Застройщикам по размещению информации на своем официальном сайте, в единой информационной системе жилищного строительства и в проектной декларации. Расширение состава обязательной информации для размещения в интернете Застройщиком, уточнение требований, которым должна соответствовать реклама, связанная с привлечением денежных средств дольщиков. Обязательный аудит годовой бухгалтерской отчетности застройщика. Обязанность и сроки размещения в полном объеме промежуточной бухгалтерской отчетности, годовой бухгалтерской отчетности и аудиторского заключения. Ответственность за размещение недостоверной и неактуальной информации.

10. Дополнительные ограничения на использование средств дольщиков по объектам, разрешение на которые получены после 1 июля 2018 г.

• Условия и лимиты использования таких денежных средств на административные расходы застройщика – аренда офиса, реклама, оплата труда, услуги банка, связи и т.д.
• Ограничения по размеру авансовых платежей при расчетах с контрагентами.

11. Заполнение проектной декларации, другие необходимые документы для получения права на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома - ст.19 214-ФЗ.

12. ДДУ по объектам, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2018 года. Что изменилось? Стороны договора. Существенные условия договора. Изменение цены договора. Комментарии к изменениям в 214-ФЗ.

• Минимизация рисков сторон договора на участие в долевом строительстве. Риски, заложенные в договоре долевого строительства, связанные с переуступкой прав при долевом участии. Риски признания договора долевого строительства незаключенным и последствия такого признания;
  
• Порядок регистрации договора участия в долевом строительстве. Список необходимых документов. Государственный контроль. Причины отказа в государственной регистрации договора долевого участия;
  
• Взаимоотношения между застройщиком и участником долевого строительства по-новому. Права и обязанности участников рынка долевого строительства. Особенности оформления правоустанавливающих документов в процессе долевого строительства;
  
• Ответственность Застройщика по 214-ФЗ при взаимодействии с дольщиками.
  

13. Налоговые риски при долевом строительстве. Налоговая база. Оптимизация суммы НДС. Риски договоров с организациями, выполняющими проектно-изыскательские и строительно-монтажные работы и их минимизация.

14. Новые правила организации ведения учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, отдельно в отношении каждого многоквартирного дома по 218-ФЗ.

15. Инструкция по эксплуатации объекта  долевого строительства: порядок составления, необходимая информация для участников долевого строительства.

16. Оформление прав на земельный участок и определение границ участка, на котором расположен многоквартирный дом. Права на земельный участок по договору долевого участия в строительстве.

17. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, применительно к 214-ФЗ, положения земельного и градостроительного законодательства.

• Изменения в осуществлении государственной регистрации договора долевого участия и договора об уступке прав требования;
  
• Регистрация права собственности на квартиру в построенном многоквартирном доме: причины отказа;
  
• Оформление права собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
  
• Особенности оформления прав на недвижимость (объект незавершенного строительства) участниками долевого строительства и соинвесторами при банкротстве Застройщика.
  

18. Закон РФ о защите прав потребителей. Закон о ЗПП в судебной практике по искам дольщиков. Сфера действия ЗЗПП в правоотношениях сторон.

19. Федеральный закон №127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", актуальная редакция от 03.07.2019. Изменения, касающиеся деятельности Застройщиков в сфере жилищного строительства. Особенности оформления прав на недвижимость (объект незавершенного строительства) участниками долевого строительства и соинвесторами при банкротстве Застройщика.

Защита прав дольщиков в ходе банкротства застройщика по 218-ФЗ.

Особенности банкротства жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). Замена солидарной ответственности бенефициаров застройщика за убытки, причиненные по их вине участникам долевого строительства на субсидиарную.

20. Судебная практика по искам о признании права собственности на объект недвижимости; определении долей в строительстве; расторжению договоров аренды с инвестиционными условиями.

Подведение итогов. Обсуждение наиболее актуальных тем и ответы на вопросы.